Письмо про малоэтажное строительство

Президенту
Национального агентства малоэтажного
и коттеджного строительства
Е.Л. НиколаевойУважаемая Елена Леонидовна!
Одной из самых актуальных на сегодняшний день проблем является жилищная проблема. Сюда относится и высокий процент ветхого и аварийного жилья, и высокие цены на недвижимость, и известные проблемы с износом систем жилищно-коммунального хозяйства, и, наконец, излишне урбанизационный тип расселения.

В настоящем письме его автору хотелось бы высказать предложение, которое в случае его претворения частично поможет решить трудности, имеющиеся в сфере жилищного строительства, в том числе обеспечить более равномерное строительство жилья на всей территории Российской Федерации, а не только в крупнейших городах, как это происходит сейчас, а также обеспечить граждан России недорогим, но при этом качественным и просторным малоэтажным жильем.

В последние годы отмечается увеличение количества вводимых квадратных метров. Эта тенденция является безусловно положительной. Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание на качество вводимого жилья. Причем под качеством в данном случае понимается не качество выполненных строительных работ и не качество использованных строительных материалов. Речь об ином. Ни для кого не секрет, что большинство современных возводимых жилых зданий – это панельные многоэтажные многоквартирные дома (рис. 1, 2).

В связи с этим возникает ряд вопросов. Интересно ли жить в таких домах? Являются ли такие дома красивыми? Разве люди, которые там живут, станут рожать много детей? Думается, ответ на эти вопросы очевиден.

1. Примерно в таких районах живет большинство граждан Российской Федерации.




2. Подобные пейзажи не вызывают ничего, кроме уныния.



Из вышесказанного следует, что более желательным для России вариантом является массовое строительство загородных поселков, состоящих из индивидуальных домов на одну семью.

Прежде чем перейти к изложению предложения, направленного на развитие массового строительства загородного малоэтажного жилья, хотелось бы высказать несколько замечаний относительно нынешней ситуации с жилищным строительством в России.

Сначала о малоэтажном жилье. Первое, что хочется отметить, это архитектурный хаос (впрочем, то же самое можно сказать и применительно к многоэтажным зданиям) и отсутствие какого-либо благоустройства. Появившаяся в 90-е годы возможность покупки земельных участков для индивидуального жилищного строительства, мягко говоря, не способствовала строительству единообразного с архитектурной точки зрения загородного жилья. Разрешив строить индивидуальные дома, государство не закрепило каких-либо требований, касающихся обеспечения архитектурного единообразия, и требований к благоустройству и содержанию владений. В результате сейчас мы можем наблюдать крайне неблагоприятную с эстетической точки зрения картину при взгляде на загородные поселки в нашей стране (рис. 2, 4). Тут могут соседствовать друг с другом и «теремки», построенные еще в Российской империи, и коттеджи из красного кирпича в стиле девяностых годов, и нелепые современные деревянные дома. Все это без нормально организованной прокладки коммуникаций, из-за чего над землей висят паутины проводов, а трубы водо- и газоснабжения часто проложены прямо на поверхности земли вдоль узких дорог без твердого покрытия. Построенные дачи огорожены заборами, сделанными из самых простых и неэстетичных материалов: листов железа, шифера. На дачных участках при этом лежит всевозможный хлам: доски, мангалы, кирпичи, ведра, кучи навоза.

3. Типичный поселок. У всех разные дома, разные заборы. Никакого архитектурного единообразия и никакого благоустройства. Много визуального мусора.



4. Очень привычная нам, но очень неприятная картина.



Конечно, в последние годы получило развитие строительство готовых загородных поселков, имеющих единый архитектурный стиль, хорошее благоустройство и нормальные системы жилищно-коммунального обеспечения. Однако, как уже было отмечено выше, в процентах возводимого жилья по-прежнему доминируют многоквартирные «человейники» (после экономического кризиса 2008-2009 годов доля загородного строительства стала совсем маленькой). А во-вторых, цены на дома в готовых загородных поселках чрезмерно высоки, а следовательно, непосильны для большинства граждан Российской Федерации. К тому же большинство построенных загородных поселков по своему архитектурному стилю очень далеко от архитектурных традиций России. Из-за этого Россия сейчас не имеет внятного архитектурного «лица».

Есть еще одна проблема, связанная с жилищным строительством (как малоэтажным, так и многоэтажным), гораздо более серьезная. Основная часть вводимого жилья приходится всего на несколько субъектов Российской Федерации. И строится оно не равномерно на всей территории этих субъектов, а только в их административных центрах, коими являются города-миллионники. В результате мы имеем практически исчезнувшую русскую глубинку и относительно небольшое количество перенаселенных городов-миллионников.

Например, площадь города Москвы (без учета Троицкого и Новомосковского административного округа, присоединенного к Москве в 2012 году) составляет 0,006% от площади Российской Федерации, однако проживает здесь более 8% населения, или 11 миллионов 503 тысячи человек (по данным переписи 2010 года). Если же учесть тех, кто не проживает тут постоянно, и приехавших после переписи 2010 года, то можно смело приплюсовать 3-4 миллиона человек.

В Московской области (по данным переписи 2010 года) проживает около 5% населения страны, или 7 миллионов 95 тысяч человек. Причем население не рассредоточено равномерно по всему региону, а собрано на относительно узком «бублике» вокруг Москвы. Сейчас, в 2016 году, эти цифры гораздо больше.

Для нашей страны такие диспропорции в расселении чрезвычайно опасны. Это ненормально, когда в такой стране, как Россия, есть перенаселенная столица и пустынные сотни тысяч квадратных километров. Можно было бы закрыть на это глаза, если бы наша страна была чем-то вроде Чехии или Австрии, где есть столица-мегаполис и малолюдная провинция. Но Россия большая. У нас обязательно должна быть ощутимая доля сельского населения, которое более-менее равномерно распределено по всей стране (кроме разве что зон вечной мерзлоты).

Между тем население столичного региона продолжает расти быстрыми темпами. Так, почти ¾ миграционного прироста, получаемого Центральным Федеральным округом в межрегиональных миграциях, получают Москва и Московская область.

В Москву в 2008 году на постоянное место жительства переехало 26,7 тысячи человек, в 2007 – 50,8 тысячи человек, а в 2006 – 50,6 тысячи.

За 2003-2007 годы население Московской области увеличилось на 5%. Только за 2007 год туда въехало на постоянное место жительства 73,9 тысячи человек, в 2008 году – 41,4 тысячи, а в 2006 году – 69,9 тысячи.

В центральном экономическом районе России, который занимает 3% территории страны, проживает порядка 20% населения.

Другими субъектами Российской Федерации с большой численностью населения являются Краснодарский край (5 миллионов 142 тысячи человек, или 3,6%). На Санкт-Петербург, Свердловскую и Ростовскую области приходится 3-3,2% населения России, на все остальные – менее 3%.

Население России все дальше «скукоживается». Если раньше согласно данным переписи 1989 года 50% граждан РСФСР проживало в 33 субъектах России, общая площадь территории которых составляла около 7% территории РСФСР, то в 2002 году – в 29 регионах на 6,5% площади территории страны, а на начало 2008 года – в 28 регионах с совокупной долей территории в 6,1% от общей территории страны. Почти пятая часть населения страны проживает в 13 городах-миллионниках: Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Самаре, Омске, Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Уфе, Волгограде, Перми, – которые в последние годы обильно «обросли» сотнями спальных микрорайонов, состоящих из почти одинаковых панельных многоэтажек. И почти половина граждан России проживает в городах с населением 100 тысяч человек и более. Они занимают всего 1,5% от площади страны.

Люди, стремясь обеспечить себе более благоприятные бытовые и хозяйственные условия, стремятся в крупнейшие города страны. Частные строительные компании, реагируя на рыночный спрос, строят жилье в основном в крупнейших городах. Строительство нового жилья в небольших населенных пунктах выглядит как исключение, но не правило. Да и те же готовые загородные поселки, о которых речь шла в начале письма, тоже появляются только вблизи крупнейших городов.

Всем очевидно, что в долгосрочном плане такие миграционные и строительные тенденции приведут к катастрофе. Необходимы меры чрезвычайного характера, которые, во-первых, позволят сохранить население в сельской местности и обеспечить ему достойный уровень жизни, в том числе в плане жилищных условий, во-вторых, способствуют переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в современные и долговечные дома и, в-третьих, способствуют появлению в России благоустроенных и красивых загородных поселков.

Как выполнить такие задачи? На «невидимую руку рынка» полагаться бесполезно: результаты ее работы показаны в вышеприведенных статистических данных. Наше законодательство, наша транспортная и энергетическая инфраструктура способствуют только бесконтрольному росту крупнейших городов, но не строительству загородных поселков, в том числе в отдаленных местностях.

Выход один: жилье должно строить государство. Если в сфере обороны, судостроения, авиастроения и в ряде иных областей видимая рука государства в последние годы навела порядок, то в сфере строительства жилья по-прежнему преобладает полудикий рынок. Результаты его действия описаны выше.

Таким образом, повторимся, жилье должно строить государство (при наличии на рыке и частных хозяйствующих субъектов).

Более того, в сложившейся ситуации для строительства жилья нужен особый правовой режим, который позволит многократно сократить и упростить юридические процедуры, связанные выделением земельных участков и подключением коммуникаций.

Как же все это должно выглядеть?

Надо сказать, опыт создания особых правовых режимов для масштабных строек у нас есть. Так, в 2012 году во Владивостоке состоялась встреча глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество». Для проведения этого масштабного и представительного мероприятия во Владивостоке были проведены грандиозные строительные работы и работы по благоустройству. А в 2014 году в Сочи прошли XXII Олимпийские зимние игры. Для проведения этих соревнований в Сочи, как и в случае с Владивостоком, были осуществлены масштабные строительные работы.

Однако для строек во Владивостоке и Сочи потребовался особый правовой режим. Для этого специально были приняты соответственно Федеральный закон от 8 мая 2009 года № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вышеуказанными федеральными законами был установлен особый правовой режим, касающийся порядка выделения земельных участков, выдачи разрешений на строительство, проведения экологической экспертизы, подключения к объектам энергоснабжения, особый налоговый режим. Ибо в «нормальных» условиях организовать подобные стройки невозможно.

В Сочи для организации строительства многих объектов была создана государственная корпорация «Олимпстрой» (Федеральный закон от 30 октября 2007 года № 238-ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта»).

При строительстве жилья по всей стране автор настоящего письма предлагает руководствоваться такими же принципами. Но при этом строиться должны не многоквартирные дома, а загородные поселки, состоящие из индивидуальных домов на одну семью.

Таким образом, необходимо, во-первых, создать одну государственную корпорацию (или юридическое лицо с другой организационно-правовой формой), которая занялась бы массовым строительством готовых загородных поселков для граждан России (условно говоря, ГК «Росдомстрой»). Во-вторых, необходимо принять отдельный федеральный закон, которым ввести особый правовой режим для строительства загородных поселков. Главное – свести к минимуму согласования и экспертизы, а также обеспечить возможность бесплатного выделения земельных участков для строительства. Чтобы государственная корпорация (ее филиал в субъекте Российской Федерации), выбрав место для строительства, могла практически сразу приступить к строительным работам.

Если в Сочи особый правовой режим был введен для строительства олимпийских объектов, то в случае с нашей условной государственной корпорацией «Росдомстрой» особый правовой режим будет введен на всей территории страны, но только в точках строительства загородных поселков.

К массовым злоупотреблениям это привести не должно, так как заниматься строительством будет одна государственная корпорация.

Главное, чтобы гражданин нашей страны, покупая дом в таком поселке, платил исключительно за проведенные строительные работы и использованные строительные материалы, то есть по себестоимости.

При этом из такого жилищного фонда можно будет предоставлять жилье в соответствии с социальными обязательствами государства (для военнослужащих, сотрудников органов следственного комитета и прокуратуры, сотрудников органов внутренних дел, для сирот, для многодетных семей и других категорий граждан).

В настоящем письме не хотелось бы вдаваться в юридические детали, касающиеся порядка планировки и межевания территорий, порядка подключения к коммуникациям, порядка бесплатного выделения земельных участков для строительства, а также правового статуса земель загородных поселков после завершения их строительства. Нет сомнений, что для всего этого потребуется создать полноценную нормативно-правовую основу. Но сейчас более всего хочется показать главный принцип, которым надо руководствоваться при решении жилищной проблемы.

Помимо указанных выше юридических задач, есть еще одна крайне важная задача. Необходимо определиться с требованиями к архитектурному стилю будущих поселков. На первый взгляд может показаться, что архитектура – это не главное; что важны сугубо экономические показатели (квадратные метры, стоимость); что государство не должно вплотную заниматься вопросами архитектуры. Однако с таким подходом вряд ли можно согласиться. Архитектура – важнейший элемент нашего окружения, оказывающий колоссальное влияние на повседневную жизнь. Архитектура влияет и на общее настроение общества, и на уровень преступности, и на психологический комфорт. Поэтому государство должно вплотную заниматься еще и вопросами внешнего вида будущих поселков.

Сразу следует отметить, что придумать только дизайн и конструкцию загородных домов недостаточно. Ведь у домов есть окружение. А значит, необходимо тщательно подумать над концепцией не только дома, но и всего современного поселка.

Каким же он должен быть – сверхновый российский поселок XXI века? Как должны выглядеть населенные пункты, в которых, в идеале, должно проживать большинство граждан России? Думается, что наилучшим образцом являются так называемые стародачные поселки.

Стародачными поселками обычно называют поселки царской, а затем и советской элиты.

Поскольку стародачные поселки в свое время предназначались только для элиты, то массовым явлением они, к сожалению, не стали. При этом у нас были все экономические и технологические возможности для того, чтобы строить такие поселки по всей стране. Однако вместо этого людей загоняли в многоквартирные дома.

Что особенного есть в стародачных поселках?

1. Стародачные поселки расположены непосредственно в густом лесном массиве, как правило, среди хвойных деревьев. Для их строительства лес не вырубается.

2. Дома в стародачных поселках не огорожены заборами. Там нет привычных нам дачных участков. Никто ни от кого не отгораживается.

3. Весь стародачный поселок огорожен забором. Так что жители такого места, не имея забора вокруг своего дома, все равно могут чувствовать себя в безопасности.

4. Въезд и вход в поселок осуществляется через контрольно-пропускной пункт по пропускам.

5. В стародачных поселках все дороги и тропинки – асфальтовые. Грунтовых дорог нет.

6. Все дома подключены к централизованным системам электро-, водо- и газоснабжения, системам водоотведения (канализации). Местность сельская, а удобства городские. При этом абсолютно все коммуникации проложены под землей. В стародачных поселках возможно жить круглый год, имея городские удобства.

7. И главное – стародачный поселок имеет единый архитектурный стиль. Все дома похожи друг на друга. Как правило, в одном поселке 2-3 типа домов, которые отличаются только цветом.

Думается, при развитии усадебного типа расселения мы вполне могли бы взять за образец стародачные поселки – гениальное отечественное изобретение, которое так и не получило широкого распространения, хотя для этого имелись все возможности. Массовое строительство домов на одну семью должно стать общегосударственной задачей.

В качестве конкретного примера стародачных поселков можно привести дачные комплексы, находящиеся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации. Например, Жуковка-1, Жуковка-2, Успенские дачи-1 и Успенские дачи-2 являются ярким примером стародачных поселков. Правда, в настоящее время многие территории на этих поселках приватизировали и отдали под индивидуальное жилищное строительство. Более того, в Жуковке-1 даже возвели несколько многоквартирных домов, что не есть хорошо.

Однако, насколько известно автору письма, в вышеназванных поселках по-прежнему доминируют «совминовские» дачи, внешний вид которых вполне можно взять за образец при строительстве загородных поселков.

Для наглядности представляю несколько фотографий поселков Жуковка 1-2 и Успенские дачи 1-2 (рис. 5-22).

5. Типовой дом в поселке Жуковка-2. Как уже было сказано, такие дома подключены к централизованным системам жизнеобеспечения. Круглый год там есть газ, отопление, горячая и холодная вода; есть канализация.


6. Другой дом в поселке Жуковка-2. Еще раз хочется подчеркнуть, что стародачные поселки всегда строились в густом лесу, прямо среди вековых сосен и елей. Так гораздо лучше, чем строить поселок в чистом поле.


7. Поселок Успенские дачи-1. Никакого ИЖС, все дома возводятся централизованно и в едином архитектурном стиле.


8. Дом в поселке Жуковка-2, вид сзади.


9. Через такую проходную осуществляется вход в поселок.


10. Та же самая проходная, вид из поселка. Здесь можно только зайти пешком, однако через другие проходные можно также осуществить въезд на автомобиле.


11. Поселок Успенские дачи-1. На заднем плане видно забор. Данный забор появился в «нулевые» годы, когда некоторые земли в стародачных поселках были приватизированы. В «нормальном» стародачном поселке, повторимся, никаких заборов вокруг домов нет – есть только забор вокруг самого поселка.


12. Как уже отмечалось выше, везде есть асфальтированные дорожки, чтобы было удобно прогуливаться, ездить на велосипеде и подъезжать к дому на автомобиле.



13.


14.


15. Успенские дачи в зимнее время.


16. Тот же самый дом осенью.


17.


18. Успенские дачи. Забор на заднем плане появился в «нулевые».


19. Дом в Успенских дачах, вид сзади.


20. Дом в поселке Жуковка-1.


21. Жуковка-1.


22. Жуковка-1.


Еще раз хочется отметить бесполезность надежд на рынок. Частный инвестор идет туда, где прибыльно, где есть полностью готовая и функционирующая инфраструктура, где есть потребители. В чистом поле частник ничего строить не будет.

Всем известны фирменные американские белые дома с коричневыми крышами. Но не все знают, что по-настоящему массовое строительство таких пригородных домов развернулось только в середине XX века и что главным строителем этих домов было государство. Изначально планировалось быстро обеспечить жильем американских военных, которые возвращались из послевоенной Европы, однако власти решили строить такие дома для всех. В результате США обрели одну из тех черт, по которой эту страну узнают во всем мире, – белые дома с коричневыми крышами. Таким образом, главным строителем жилья выступило государство. А частник подтянулся значительно позже и стал опираться на те подходы в архитектуре, которые применяло государство.

Сейчас такой подход необходим при строительстве жилья в России.

Конечно, в перспективе нужно будет создать такие юридические и экономические условия, при которых и частным строительным компаниям будет более выгодно строить именно загородные поселки, а не многоэтажные исполины. Проблема в том, что сейчас частные застройщики используют в основном приватизированные советские панельные домокомбинаты. Переход со строительства панельных домов на строительство индивидуальных домов для застройщиков будет сложным, болезненным и затратным. Но ничего не поделать.

Искренне надеюсь, что Вы доведете предложения, указанные в настоящем письме, до застройщиков – членов НАМИКС, а также до органов государственной власти, к компетенции которых относятся вопросы правового регулирования строительства.

Главное – донести до общественности мысль, что пора прекратить строить спальные панельные микрорайоны в крупнейших городах страны и начать строить загородные поселки. И строить их не там, где выгодно предпринимательскому сообществу, а там где нужно людям, в том числе вблизи моногородов, в Сибири и на Дальнем Востоке. И важно показать, что при нынешней нормативно-правовой базе невозможно массово и недорого строить загородные поселки в едином архитектурном стиле, – для этого нужен особый правовой режим.

Практика показывает, что для важных задач мы не боимся создавать особые правовые режимы. Например, Федеральный закон от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» как раз из этой категории. Если мы приняли «закон о дальневосточном гектаре», то почему бы не принять закон о загородных поселках и не закрепить, что такие поселки строит государственная корпорация?

Очень жаль, что Вы не приняли участие в выборах депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва. Будучи депутатом, Вам было бы легче привлечь внимание к предложениям, содержащимся в настоящем письме. Однако будем надеяться, что и НАМИКС может привлечь внимание к вопросу малоэтажного строительства, в том числе во взаимодействии с Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ».

В.М. Соколов